Ипотека

Ипотека - залог недвижимой вещи. Лицо, в пользу которого установлена ипотека (залогодержатель) имеет право на удовлетворение обеспеченного ипотекой требования за счёт заложенной недвижимости. Зачастую ипотека устаналивается в качестве залога по кредиту собственника недвижимости. Размер и содержание ипотеки регулируется Законом о вещном праве (глава 3) и, договор для установки ипотеки должен быть нотариально заверен.  

Ипотека упрощает процесс получения кредита собственнику недвижимости и, даёт дополнительную гарантию кредитодателю. Ипотека даёт залогодержателю уверенность, что в случае невыполнения заёмщиком своих финансовых обязательств, может залогодержатель потребовать продажи недвижимого имущества и тем самым вернуть долг себе назад. В случае, когда после продажи недвижимости для удовлетворения требований залогодержателя остаётся лишняя сумма, она остётся бывшему собственнику проданной недвижимости. Кредитодателей, обычно, сперва даёт право заёмщику заниматься продажей недвижимости для получения лучшего предложения за недвижимость, однако, если дело уже дошло до судебного исполнителя (начато исполнительное делопроизводство), у заёмщика больше нет возможности влиять на процесс продажи.  

Установка ипотеки проходит на основе нотариально заверенного заявления собственника путём внесения записи в крепостную книгу, куда отмечается как залогодержатель, так и размер денежной суммы (сумма ипотеки). Ипотека видна для всех, также видно и то, в пользу кого установлен залог и какова сумма ипотеки.   

Ипотека,  сама по себе, не подразумевает наличия требований. Обязательства в ипотеке вступают в силу лишь тогда, когда собственник недвижимости и залогодержатель заключили договор, в котором чётко указаны, какие требования имеет ипотека. При заключении договора следует быть внимательным в части требований ипотеки. Например, если кредитный договор предусматривает все любые требования залогодержателя по отношению к собственнику, тогда могут вступить в силу и требования, исходящие из заключенного собственником поручительского договора, договора кредитной карты, лизингового договора и т.д.

Сумма ипотеки

В крепостную книгу помимо залогодержателя заносится и размер денежной суммы, или сумма ипотеки. Сумма ипотеки - фиксированная сумма, которую максимально может получить залогодержатель с продажи недвижимости в случае невплат по кредиту. Сумма ипотеки, обычно, устанавливается немного больше суммы займа, для покрытия возможных интрессов и побочных требований. 

Ипотека автоматически под собой не подразумевает какого-либо требования. Если заёмщик должным образом возвращает кредит и уменьшает его часть в соответствии с договором, уменьшается также и требование со стороны кредитодателя. Несмотря на то, что в крепостной книге сумма ипотеки фиксированная и, она не уменьшается автоматически при погашении кредита, у кредитодателя или залогодержателя отсутствует право требовать от заёмщика больше дейстительной суммы требования. Если сумма займа значительно снизилась, заёмщик может договориться с кредитодателем (залогодержателем) об уменьшении суммы ипотеки. 

Установка и удаление ипотеки 

Для установки ипотеки следует обратиться к нотариусу, который сделает соответствующие записи об ипотеке в крепостной книге.  В записях крепостной книги отмечаются залогодержатель и размер денежной суммы, или суммы ипотеки. Для установки ипотеки на недвижимость необходимо согласие собственника данной недвижимости. 

Если кредит выплачен - это не означает автоматического удаления ипотеки. Ипотека заканчивается, когда удаляется запись из крепостной книги. В то же время, это не означает, что после выплаты по кредиту одной стороне следует сразу же удалить ипотеку. Наличие ипотеки, само по себе, не несёт никаких расходов, поэтому ипотеку можно оставить, таким образом, при необходимости, можно легко взять новый кредит (не нужно заключать нового договора об ипотеке).   

Если собственник недвижимости в будущем не хочет брать на себя новые обязательства (повторно использовать ипотеку для нового кредита), тогда для удаления записи об ипотеке из крепостной книги необходимо будет предоставить заявление как собственнику недвижимости, так и залогодержателю.

Продажа и сдача в аренду ипотечного имущества

Собственник недвижимости может свободно продать или сдать в аренду ипотечное имущество, заранее предупредив об этом залогодержателя. Покупатель должен учитывать то, что если ипотека находится в качестве залога по кредиту третьего лица и в случае неуплаты по кредиту, залогодержатель может потребовать принудительной продажи имущества. При продаже ипотечного имущества в рамках исполнительного или конкурсного производства, покупателю важно выяснить, продалжаюи ли действовать после продажи ипотечные записи. При сохранении ипотеки следует считаться с тем, что недвижимость вновь может подлежать продаже и таким образом, покупатель может потерять право собственности. 

 

 

 

 

 

 

В случае исполнительного производства действует правило, при котором претензии истца и права на залоговое имущество ставятся в первую очередь, а иные имеющиеся права на данной очереди аннулируются из крепостной книги.  Ликвидированным считается и право истца, в результате которого был подан иск на удовлетворение претензий. Именно поэтому необходимо выяснить, какую очередь занимает претензия, на основе которой было начато исполнительное производство. Если дело обстоит с ипотекой первой очереди, данная ипотека и, касающиеся её права подлежат ликвидации. Если дело обстоит с ипотекой второй очереди, ипотека первой очереди продолжает действовать. Так, вместе с правом истца на данной очереди, остаётся и любое другое право. 

В ходе конкурсного производства удалению подлежат все права на продаваемое недвижимое имущество, в результате чего недвижимость может быть выставлена на принудительную продажу. 

Несколько ипотек

На недвижимое имущество можно установить сразу несколько ипотек, которые при занесении в крепостную книгу становятся в очередь и, каждая предыдущая ипотека имеет преимущество по отношению к последующей. Если имущество продаётся в ходе исполнительного производства, вырученная сумма за первую ипотеку поступает первому залогодержателю, вторым деньги получит второй залогодержатель и т.д. 

Общая ипотека

Общей ипотекой называется та ипотека, которая устанавливается сразу на несколько объектов. Общая ипотека обычно устанавливается в случаях, когда кредит берётся на покупку нескольких недвижимых объектов. В данном случае, кредитодатели желают дополнительный залог. Общая ипотека устанавливается как на приобретаемое имущество, так и в качестве дополнительного залога на существующее имущество. 

Если кредит не выплачивается, залогодержатель имеет право выбрать какое из имуществ выставить на продажу. Например, если общая ипотека установлена как на квартиру, так и на дачу, залогодержатель может выбрать какую из двух недвижимостей ему продать, либо обе сразу.

Плата за установку ипотеки

Плата за установку ипотеки состоит из платы за нотариальные услуги и госпошлины. 

• Сумма нотариальных услуг регулируется Законом о нотариальных сборах и, плата рассчитывается на основе стоимости сделки. При установке и окончании (удалении) залога, в том числе и ипотеки, стоимость сделки равняется 2/3 от суммы залога. Закон о нотариальных сборах находится здесь.
• Размер госпошлины регулируется Законом о государственной пошлине и, плата рассчитывается на основе стоимости сделки. При установке ипотеки, стоимость сделки равняется 2/3 от суммы ипотеки. Закон о государственной пошлине.

Перед ходатайствованием об ипотечном кредите, безусловно ознакомьтесь с возможностями и процентными ставками, предлагаемыми разными кредитодателями.